• 「年間保証委託料」とは？<
• 家賃保証サービスとは？
• 家賃保証サービスは解約できる？
• 家賃保証サービスの加入は部屋を借りる必須条件？
• 不動産管理会社の社員は横柄
• 賃貸借保証委託契約書

「年間保証委託料」とは？

「年間保証委託料」については、以下の文章が記載されている。

年間保証委託料は、ご契約日から1年経過する毎に発生いたします。賃貸物件ご契約時に不動産会社様経由で締結頂いた、賃貸借保証委託契約にて規定されています。

「賃貸借保証委託契約」を探してみた。
ところが見当たらない。

［追記］
上記については私の理解不足であった。
ここで「規定されている」内容とは、「年間保証委託料は、ご契約日から1年経過する毎に発生いたします。」のことで、そもそも、「年間保証委託料」を払う事の根拠ではなかった。

契約時に交わした書類は以下の2点。
・賃貸借重要事項説明書（建物）
・住宅賃貸借契約書

「賃貸借重要事項説明書（建物）」をよくよく見てみると、「特記条項」として、以下の記載があった。

借主が保証人代行会社を利用する場合は、別途保証委託料を負担するものとします。

この文面を見る限り、借主（私）が保証人代行会社を利用したのか？
利用する、しないは借主の自由？

しかし、「特記事項」に以下の記載が…。

乙（賃借人）は自己の費用で既に加入している保証会社に更新毎に再加入することを約します。

そこで、仲介をした不動産会社に問合せをした。
回答に時間がかかるようなので、その間に家賃保証サービスとは？解約はできるのかについて、調べてみることにする。

家賃保証サービスとは？

マンション等の賃貸物件を借りる場合、必ず必要なのが連帯保証人。
オーナーにとって最大の問題は家賃の滞納である。
そこで、通常は連帯保証人をたて、家賃の滞納等が発生した場合に、賃借人に代わって連帯保証人から家賃を取り立てるわけだが、実際は中々、手間のかかる作業である。
そこで、出現したのが家賃保証サービスである。

賃貸借契約時にオーナー（賃貸人）は、借主（賃借人）に家賃保証サービスに加入を条件付けすることで、万が一、家賃の滞納が発生しても、家賃は家賃保証サービスが立替えしてくれる。

結果、オーナー（賃貸人）は滞納のリスクを負わなくて良い。
オーナー（賃貸人）にとってすこぶるメリットのあるサービスだ。

しかし、家賃保証サービスの保証委託料の負担は借主（賃借人）である。
オーナー（賃貸人）にとってメリットのあるサービスであるにも関わらず、保証委託料の負担は借主（賃借人）だというのは合点の行かないところだが、借主（賃借人）は家賃保証サービスに加入することで、連帯保証人を立てなくてもマンション等を借りれるというメリットがある。

貸す側より借りる側の方が立場は弱いので、自ずと借主（賃借人）が保証委託料が負担しなければならない、という構図になる。

とは言え、保証委託料は毎年更新である。
家賃保証サービスを解約することは可能なのだろうか？

家賃保証サービスは解約できる？

今まで見てきた通り、家賃保証サービスは大家にとってメリットの大きなサービスだ。

賃貸借契約書に借主の家賃保証サービス加入が条件の1つとして記載されているのが普通。

この契約書にサインをして、部屋を借りているので、解約は不可だ。

ネットで「家賃保証サービスの解約」について調べてみると、見解は同じ。
ただ、解約の可能性をにおわすものもあるが、現実的には無理だろう。

そうこうしている内に問合せをした不動産会社からではなく、不動産管理会社から電話があった。

家賃保証サービスの加入は部屋を借りる必須条件？

不動産会社の電話に出た女性に説明をしたが、内容が理解できなかったらしく、不動産管理会社にきちんと伝わっていなかった

再度、内容を伝える。
後ほど回答するということで、一旦、電話を切る。

暫くして、不動産管理会社から電話が入る。

担当者によると、「住宅賃貸借契約書」の特約条項に「乙は自己の費用で既に加入している保証会社に更新毎に再加入することを約する。」とあるのが、根拠だと言う。

しかし、「既に加入している保証会社」って、元々、「住宅賃貸借契約書」を交わすまでは、「加入している保証会社」はない。

それを言うと、募集の段階で保証会社加入は必須条件になっていた、とのこと。
では、その文面は？と問うと、それはないという。

あくまでも、不動会社が口頭で説明したはず、とのこと。
その結果、私が家賃保証サービスの全保連と契約を交わしたようだ。

結論的には「住宅賃貸借契約書」に「家賃保証サービス加入は必須」という記載があったわけではない。

そして、説明を聞いている内に、私が先に挙げた「賃貸借重要事項説明書（建物）」の「特記条項」に記載の以下の文面も意味を取り違えていたことに気付いた。

借主が保証人代行会社を利用する場合は、別途保証委託料を負担するものとします。

不動産管理会社の説明によると、契約によっては家賃保証サービスの加入を求められないこともあるという。

上記の文面は家賃保証サービス加入が必須な場合に保証委託料を誰が負担するかを明記したもののようだ。

それにしても、この文面は説明不足の感が…。
口頭の説明を聞いて初めて内容が理解できる。
契約書と言いながらいい加減だ。

不動産管理会社の社員は横柄

私はあくまでも、家賃保証サービス加入が必須だと書いた文面を確認したかっただけなのだが、不動産管理会社は対応を面倒だと感じたのがこんなことを言いだした。

「更新料を払わないということですか？」
「契約に納得いかなければ解約していただくしかありません。」

何とも失礼な言い方だ。

この管理会社は他の社員にも失礼な人がいるが、会社の体質なのか？

常に上から目線でモノを言う。

借り手は弱者だと言う事だろう。

それにしても、大事なことを口頭で済ませるとは、文面に残すと問題になることがあるからだろうか？

日本建商という会社だが、ネットで評判を調べてみたら、社員の口コミを見つけた。
あまり評判のよい会社ではないようだ。

社員の対応が横柄なのは会社の上層部がそうだからなのか？

中には丁寧な対応をする社員もいる。
ただ、上から目線の横柄な対応をする社員もいることは事実。
改善を求める。

賃貸借保証委託契約書

どうにも納得いかないので、関係書類を当たってみたら、「賃貸借保証委託契約書」「入居申込書兼保証委託申込書」等が出来てきた。

いずれも、保証会社として全保連の名前が。

全保連と言う会社が、銀行口座から家賃を引き落としているだけかと思っていたら、その実態は家賃保証サービスであった。

家賃は自動引落だが、年間保証委託料は銀行振込かコンビニでの支払いになっている点もややこしい。

さらに、間取りや家賃等が記載された物件の案内チラシもあった。
そこには、「保険項目」として「加入義務」「有」とある。

ただ、この「保険項目」がどういう保険を意味するかはこれだけでは不明だ。

不動産管理会社が家賃保証サービス加入必須で募集しているというのはこのことだろう。
※現在は社宅のあるマンションは満室なので募集はしていないらしい。

そして、私は不動産会社の担当から家賃保証サービスの何らかの説明を受け、「入居申込書兼保証委託申込書」を書いたのだろう。

今となっては、記憶にないが…。

また、「前保連との契約は私と全保連が直接交わしたので、こちらはあずかり知らない」と言ったが、「入居申込書兼保証委託申込書」にはちゃんと不動産管理会社の名前も記載があるではないか。

不動産管理会社は入居者に納得の行く説明をすべきであろう。

• 定款変更の基本
• 定款変更に届出が必要な事項とは？
• 「同意書」「社員総会議事録」の雛形

定款変更の基本

電子定款、紙定款にかかわらず、設立時の定款は原始定款と言い、設立時の定款（原始定款）その物は変更しない。
※弊社の場合、「電子定款」だ。

原始定款に株主総会で定款変更した内容を添付しておくということになる。（変更の差分となる株主総会議事録を追加していきます。）
※株主総会は株式会社の場合。合同会社の場合は、「社員総会」になる。

これが定款変更の基本である。

問題は次の3点。
①変更には作成時の行政書士（司法書士）に頼まないといけないのか
②届出はいるのか？
③社員総会議事録の作り方

あくまでも、合同会社の場合で考える。

①に関しては、定款変更はそもそも、自分で出来る。
従って、作成時の行政書士（司法書士）に依頼する必要はない。

定款変更に届出が必要な事項とは？

合同会社は、原則「総社員の同意」によって定款を変更することができる。
但し、変更した事項が登記事項にかかる場合は、管轄の法務局へ変更登記の申請が必要だ。

法務局で登記されている事項は次の通り。
1.目的（事業目的）
2.商号（会社名）
3.本店及び支店の所在地
4.存続期間または解散事由についての定款の定め
5.資本金の額（増資・減資等）
6.業務執行社員の氏名または名称
7.代表社員の氏名または名称及び住所
8.代表社員が法人である場合は職務執行者の氏名及び住所
9.公告方法についての定款の定め
10.電子公告を公告方法とする場合は、電子公告をするWEBページのURL及び予備的公告方法の定めがあるときはその定め
11.公告方法について定款に定めのないときは官報を公告方法とする旨

この中でも変更が多いのは、「目的（事業目的）変更」「商号（会社名）変更」「本店及び支店の所在地の変更」「資本金の額（増資等）の変更」「業務執行社員の氏名または名称の変更」「代表社員の氏名または名称及び住所の変更」だという。

実際、私は近い将来、会社の分社化を考えている。
その場合、「目的（事業目的）変更」が必要になる。
また、将来、「代表社員の氏名または名称及び住所の変更」もありうる。

例えば、合同会社の「目的（事業目的）変更」の流れは、「総社員の同意で事業目的の変更を決議→管轄法務局での目的変更登記手続き」となる。
※「目的（事業目的）変更」にかかる総社員の同意を得てから２週間以内に登記手続きを行う。

申請から登記完了まで１週間程度ということだ。

「定款変更」に必要な書類は以下の通り。
・総社員の同意書
・変更登記申請書

が、さらに調べてみると、登記すべき事項をオンラインで提出することが出来るようだ。
これは便利。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_00051.html

「同意書」「社員総会議事録」の雛形

合同会社の定款変更には、原則「総社員の同意」が必要だ。
しかし、弊社の場合、今までは「社員総会議事録」を用いてきた。
それは、顧問税理士に相談したところ、「社員総会議事録」作成を言われたからだ。

しかし、「議事録」は基本、株式会社の場合であって、合同会社の場合は、「同意書」ではないか？
顧問税理士に確認したところ、合同会社であっても、基本は「議事録」だという。

◇「同意書」の雛形
同意書

１．～

上記に同意する。

平成○○年○月○日

（会社名）
（代表）社員　名前（実印）
社員　名前 （シャチハタ以外）
※「（代表）」は入れても入れなくても可。

◇「社員総会議事録」の雛形
社員総会議事録

平成○○年○月○日午前１０時、（住所）本社において､社員総会を開催した。

定刻､代表社員　（名前）　は議長席に着き開会を宣し、次のとおり本日の出席社員数を報告し､本総会の付議議案の決議に必要な法定数を満たしている旨を述べた。

議決権を有する社員数 　○名

【決議事項】

１．○○の件
議長は、～を提案し、議場に諮ったところ、社員の賛成を得、本案件は、原案どおり承認可決された。

２．○○の件
議長は、～を提案し、議場に諮ったところ、社員の賛成を得、本案件は、原案どおり承認可決された。

以上をもって本総会の会議の目的事項はすべて終了したので、議長は午前１１時、閉会を宣した。上記議事の経過及びその結果を明確にするためこの議事録を作成し､議長及び出席社員が次に記名押印する。

平成○○年○月○日

（会社名）社員総会

議長　代表社員　名前（実印）
社員　名前 （シャチハタ以外）

A税理士「顧問契約書（業務委託契約書）」

A税理士の場合、「業務契約書」となっています。

○○会社（以下「甲」という。）と受任者　○○［会計事務所名］（以下「乙」という。）は、税理士の業務に関して下記のとおり契約を締結する。

第1条　委託業務の範囲
税務に関する委任の範囲は、次の項目とする。
１．甲の法人税、事業税、住民税及び消費税の税務書類の作成並びに税務代理業務の他、甲の年末調整事務及び法定調書作成事務に係る書類の作成並びに手続き代理業務
２．甲の税務調査の立ち合い
３．甲の税務相談
会計に関する委任の範囲は、次の項目とする。
４．甲の総勘定元帳及び試算表の作成並びに決算
５．甲の会計処理に関する指導及び相談
前期に掲げる項目以外の業務については、別途協議する。

第2条　顧問契約と解約
本契約の日より［1ヶ年］とする。
但し、契約期間の終了月の［15日］までに双方より何らかの意思表示のないときは、本契約は自動継続するものとする。
尚、第3条の改定については、本契約の継続を妨げないものとする。
解約についは解約希望月の15日までに申し出るものとする。

第3条　報酬の額
顧問契約及び決算料は、当事務所が定める報酬規程に基づく別紙料金表によることとする。
１．顧問料として月額○○円
２．法人税住民税及び事業税決算料として○○円
上記に含まれない業務報酬については、別紙料金表に基づき、別途協議の上決定することとする。また、上記報酬には別途消費税が付加される。

第4条　支払時期及び支払方法
報酬は原則として当月分を当月末までに甲より乙に支払うものとする。
但し、甲の都合により委託案件着手前に本契約を解除したときには、既に支払った報酬の返還を請求しない。
また、着手後に解除した時には、直ちに契約した報酬の全額を支払う。

第5条　特定個人情報等の取扱い
乙は甲との「特定個人情報の外部委託に関する合意書」に則り、甲から乙に開示又は提供された個人番号及び特定個人女王（以下「特定個人情報等」という。）を適切に取り扱うものとする。

第6条　資料等の提供及び責任
１．甲は、委任業務の遂行に必要な説明、書類、記録その他の資料（以下「資料等」という。）をその責任と費用負担において乙に提供しなければならない。
２．資料等は、乙の請求があった場合には、甲は速やかに提出しなければならない。資料の提出が乙の正確な業務遂行に要する期間を経過した後であるときは、それに基づく不利益は甲において負担する。
３．甲の資料提供の不足、誤りに基づく不利益は、甲において負担する。
４．乙は、業務上知り得た甲の秘密を正当な理由なく他に漏らし、又は窃用してはならない。
５．乙は、甲から提供を受けた特定個人情報等を他に漏らし、又は窃用してはならない。

第7条　情報の開示と説明及び免責
１．乙は、甲の委任事務の遂行に当たり、とるべき処理の方法が複数存在し、いずれかの方法を選択する必要があるとき、並びに相対的な判断を行う必要があるときは、甲に説明し、承諾を得なければならない。
２．甲が前項の乙の説明を受け承諾をしたときは、当該項目につき後に生じる不利益について乙はその責任は負わない。

第8条　設備投資などの通知
消費税の納付及び還付をうけることについては、課税方法の選択により不利益を受けることがあるので、甲は建物新築、設備の購入など多額の設備投資を行う時は、事前に乙に通知すうｒ。
甲が通知をしないことによる不利益について乙はその責任を負わない。

第9条　反社会的勢力の排除
甲及び乙は、それぞれの相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
一　自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下「反社会的勢力」という。）ではないこと。
二　自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう）が反社会的勢力ではないこと。
三　反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約を締結するものでないこと。四　本契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
ア　相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
イ　偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
２．甲又は乙の一方について、本契約の有効期間内に、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らかの催告を要せずして、本契約を解除することができる。
一　前項1号又は2号の確約に反する申告をしたことが判明した場合
二　前項3号の確約に反し契約をしたことが判明した場合
三　前項4号の確約に反する行為をした場合
３．
一　乙が前項の規定により、本件契約を解除した場合には、乙はこれによる甲の損害を賠償する責を負わない
二　本契約を解除した場合、乙から甲に対する損害賠償請求を妨げない。

第10条　その他
本契約に定めのない事項並びに本契約の内容につき変更が生じることとなった場合は、甲乙協議の上、誠意をもってこれを解決するものとする。
また、前条含め他事由において継続しがたい事由が生じた場合は一方的に契約を解約できるものとする。

第11条
本契約を証する為、本書2通を作成し、甲乙各々記名押印の上、各自1通を保有する。

B税理士「顧問契約書（業務委託契約書）」

A税理士の場合、「業務委託契約書」となっています。

○○会社（以下「甲」という。）と○○［会計事務所名＋税理士名］（以下「乙」という。）は、次の通り業務委託契約を締結する。

第1条（顧問業務の範囲）
乙が甲のために行う業務の範囲は、下記のとおりとする。
１．法人税申告書の作成
２．地方税申告書の作成
３．消費税申告書の作成
４．決算書及び勘定科目仕訳書の作成

第2条（法令の遵守）
乙は、顧問業務を職業専門家として最善の注意を持って遂行する。
２．乙は、偽りその他不正な行為により納税を免れるための計算書並びに申告書の作成、相談等には応じない。

第3条（作成責任）
計算書類の作成責任、税務書類の申告についての最終的な責任は、甲にあるものとする。

第4条（顧問報酬の額）
甲は、乙に業務委託報酬として次の金額を支払う。
１．税務顧問料　月額　金○○円（消費税抜）
２．決算報酬　年額　金○○円（消費税抜）
※2年目以降の決算報酬は○○円（消費税別）となります。
※消費税申告がある場合、別途○○円（消費税別）が必要となります。

第5条（顧問報酬の支払時期及び支払方法）
当該業務に関する報酬は、請求書到着日より14日以内に支払うものとする。

第6条（資料の作成及び提供）
甲は委嘱業務の遂行に必要な説明、書類、記録、その他の資料（以下、「資料」という）を十分な時間的余裕を持って乙に提供しなければならない。
２．甲は乙の請求があった場合、遅滞なく資料を作成しなければならい。
３．資料の不足、不備当に起因する不利益は甲の責任とする。
４．貴社から提供された資料についての正確性については検証しない。

第7条（事前通知）
甲は、甲の事業活動のうち、会社の財産、経営成績、納税額に大きな影響を与える行為（建物の建設、設備購入などの多額の設備投資、役員の報酬等の変更、役員の変更、株主の異動等）をする場合には、事前に乙に通知しなければならない。

第9条（守秘義務）
乙は、甲及び信用、名誉を損なう恐れのある情報及び本契約による顧問業務に関連して知り得た情報について、甲の承諾なしに第三者に開示または漏えいしてはならない。

第10条（損害賠償）
乙は、乙の業務の遂行に重過失があった場合に限り、債務不履行により甲に与えた損害を賠償するものとする。
ただし、甲が負う損害賠償の範囲は本契約の報酬年額を限度とする。
なお、いずれの当事者も特別損害、間接的損害および懲罰的損害ならびに現実化していない損失（逸失利益又は預貯金機械および事業機会の損失も含む）を賠償する責任は負わないものとする。

第11条（契約期間及び解禁）
本契約期間は、当該契約の締結日から平成○○年○月期に係る申告書提出日までとする。
ただし、同期間終了の1か月前までに、いずれか一方からの相手方に対し、本契約を延長しないという旨の意思表示がない限り、自動的に1年間延長されるものとし、以後もその例による。

第12条（信義則）
甲乙両者は、信義を重んじ、誠実にこの契約を履行し、甲の社業発展に努めなければならない。

第13条（疑義等の決定）
この契約に定めのない事項及びこの契約に関し疑義が生じた時は、甲と乙とが協議して定めるものとする。
この契約締結の証として、本書2通を作成し、甲乙記名押印の上、各自その1通を保有するものとする。

税理士「顧問契約書（業務委託契約書）」の雛形

2人の税理士（事務所）の「顧問契約書（業務委託契約書）」の内容を見比べることで、雛形が見えてきます。

［共通事項］
前文
①委託業務（顧問契約）の範囲
②契約期間と解約
③報酬の額（顧問契約の額）
④支払時期及び支払時期
⑤資料の作成及び提供/責任
⑥本契約に定めのない事項等に関する協議
後文

Aにあって、Bにない主な項目は次のものです。
⑦特定個人情報等の取扱い
⑧反社会的勢力の排除

「特定個人情報等の取扱い」については、マイナンバー制が施行されたからでしょうか？

本「応用自在！契約書作成のテクニック」には「業務委託契約書」の章があり、かなり詳しい内容になっています。
項目は重要度によりA・B・Cの3段階があり、「重要度A」は必ず入れるべき項目なので、簡易的な契約書を作成するなら、これのみでも契約書は出来上がります。

「重要度A」の項目は以下の内容です。
(1)委託業務の範囲（上記の①）
(2)委託料等（上記の③④）
(3)契約期間（上記の②）

不思議なことに、上記の⑤の項目はありません。
また、⑥についは「重要度C」です。

ちなみに⑦はなく、「守秘義務」の項目があります。
これも、この本がマイナンバー制が施行される前だったからでしょう。

⑧は「重要度B」です。

契約書はトラブルが生じた時にどう対応するかを事前に決めたものです。
法律的観点から重要度が決められているようですね。